Co się zmieniło na rynku kredytów hipotecznych w ostatnich miesiącach?

Jeszcze w roku 2021 głośno było o dwóch czynnikach, które wpłynąć miały na rynek kredytów hipotecznych – Nowy Ład (realnie –  niższe dochody a więc niższa zdolność kredytowa wśród dotychczasowych klientów ze średnimi i wyższymi dochodami), oraz rosnące stopy procentowe. Szczególnie stopy, a właściwie stawki WIBOR, były powodem rosnących obaw wśród klientów. Raty prognozowanych kredytów rosły w dynamicznym tempie, a jednocześnie spadała zdolność kredytowa. Kiedy prezydent Putin gromadził wojska na granicy a zwłaszcza wtedy, gdy zapowiadał, że manewry dobiegają końca, kontrakty terminowe na WIBOR zaczęły się stabilizować, a w pewnym momencie lutego nawet spadać. Można więc było szacować realne maksymalne poziomy oprocentowania.

Ostatnie dni lutego i sytuacja konfliktu zbrojnego tuż za wschodnią granicą Polski jednak rozhuśtały ponownie prognozy dotyczące inflacji. Również uzasadnienia z ostatniego posiedzenia Rady Polityki Pieniężnej, dodatkowo zwiększyły obawy o wysokość stóp procentowych w najbliższym okresie, co było ponownie widoczne na rosnących kontraktach terminowych WIBOR.

To niestety nie wszystko. W ubiegłym tygodniu Komisja Nadzoru Finansowego wydała nową rekomendację dla banków, w której zaleca kalkulacje zdolności rat kredytów hipotecznych podniesionych dodatkowo o 5% (wcześniej było to 2,5%).  Jednocześnie zaleca się aktualizację kosztów utrzymania w kalkulacji zdolności kredytowej, czyli oczywiście ich zwiększenie, co ma związek z inflacją. Zalecenia te mają być wdrożone najpóźniej od kwietnia 2022. To właśnie te ograniczenia istotnie wpłyną na spadek zdolności kredytowej i tak już ograniczonej wyższymi stopami procentowymi.

Z uwagi na wprowadzenie rekomendacji, doradcy kredytowi proponują osobom zastanawiającym się, czy jest to dobry moment na zaciągnięcie kredytu, aby złożyli wnioski jeszcze w marcu. Dlaczego? Ponieważ już od kwietnia zdolność kredytowa liczona według nowych zasad, będzie niższa – co może utrudnić uzyskanie finansowania.

Przykładowo, jeśli ktoś chciał dzisiaj zaciągnąć 500 000 zł kredytu i ma obecnie zdolność wyliczoną na 530 000 zł, to w kwietniu ten poziom będzie nierealny. Trudno na ten moment powiedzieć, czy od kwietnia liczona wg. nowych zasad zdolność będzie wynosiła w tym przypadku 390 000 zł czy 440 000 zł – będzie to można ocenić w kalkulatorach wprowadzonych przez banki na początku miesiąca.

Pozytywną wiadomością w tym wszystkim jest to, że spadają marże dla kredytów i istotnie skróciły się czasy analizy wniosków.

Czy zatem jest to dobry moment na zaciągnięcie kredytu? Na to jest zawsze dobry moment – pamiętajmy, że oprocentowanie może być stałe na 5 lat, lub może być zmienne – a więc spadnie wraz ze spadkiem stóp procentowych w przyszłości. Istotne jest również to, że taki kredyt można przenieść w dowolnym czasie do innego banku – pod warunkiem, że będzie to uzasadnione np. niższą marżą i/lub niższym oprocentowaniem.