FAQ

Jest to złożone zagadnienie, ponieważ obydwie te usługi są do siebie podobne, ale tylko do momentu znalezienia najemcy przez agenta. Po podpisaniu umowy najmu oraz przekazaniu mieszkania najemcy, kończy się rola agenta pośredniczącego, a rozpoczyna praca osób zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami.

Warto podkreślić, że po znalezieniu potencjalnego najemcy, nie zawsze dochodzi do podpisania umowy najmu; może się tak zdarzyć w sytuacji, kiedy potencjalny Klient ma specjalne wymagania, które warunkują zawarcie stosunku najmu, a właściciel nie jest gotowy na nie przystać. Jeżeli jednak właściciel mieszkania zaakceptuje zgłoszone przez Najemcę dodatkowe wymagania, obejmujące np. doposażenie mieszkania lub zorganizowanie malowania ścian; wtedy w oparciu o zawartą umowę o zarządzanie, pracownicy Leach & Lang organizują przygotowanie mieszkania zgodnie z uzgodnieniami przyjętymi przez obie strony przyszłej umowy najmu.

Dzięki umowie zarządzania, Właściciel mieszkania nie musi być na miejscu oraz nie musi zajmować się samodzielnie kwestiami organizacyjnymi oraz technicznymi związanymi z lokalem, ponieważ w Leach & Lang wykonujemy to w ramach naszych usług zarządzania. Drobne usługi dodatkowe wchodzą w zakres podstawowej opieki nad mieszkaniem; a te, które wymagają większych nakładów, są objęte cennikiem dodatkowym.

W ramach świadczonej usługi zarządzania, w imieniu właściciela utrzymujemy kontakty z administracją budynku (np. odnośnie obowiązkowych przeglądów, podejmowania uchwał przez Wspólnotę Mieszkańców), monitorujemy wpłaty od najemców, organizujemy kontrole stanu technicznego mieszkania. Biuro zarządzania na życzenie Klientów może zająć się również dodatkowymi zadaniami, jak przygotowywanie rozliczeń podatkowych oraz organizacja polis ubezpieczeniowych.

Właściciel mieszkania korzystający jedynie z usługi pośrednictwa, po podpisaniu umowy najmu musi być przygotowany na to, że najemca podczas trwania tej umowy będzie kontaktował się z nim w kwestiach mieszkania w każdej, nawet drobnej sprawie, związanej z prawidłowym funkcjonowaniem sprzętów oraz instalacji w mieszkaniu; takich, jak np. wymiana uszczelki lub baterii, nieszczelność instalacji, zacięcie zamka, usterki sprzętu AGD, zwarcie instalacji elektrycznej. Wszystkie powyższe czynności, wchodzące w zakres obsługi najmu, będą wówczas wymagać od właściciela mieszkania zaangażowania czasu, dyspozycyjności a często fizycznej obecności u najemcy.

Skorzystanie z usługi zarządzania gwarantuje właścicielowi, że powyższe sprawy związane z dbałością o prawidłowy stan techniczny mieszkania będą rozwiązywane na bieżąco, przez wykwalifikowany zespół doświadczonych osób, mających specjalistyczną wiedzę, oraz przy udziale sieci współpracujących z nimi sprawdzonych fachowców. Leach & Lang zatrudnia także konserwatora, który realizuje bieżące naprawy na zlecenie property managerów i Klienta. 

Dział Zarządzania w Leach and Lang ma wieloletnie doświadczenie i świadczy swoje usługi od samego początku powstania firmy; obsługując obecnie łącznie ponad 1000 mieszkań w Krakowie oraz innych dużych miastach Polski; jesteśmy również jedną z pierwszych firm, które oferowały specjalistyczne usługi zarządzania najmem w Polsce. Przez wszystkie lata działalności wypracowaliśmy w Leach and Lang sprawdzone i skuteczne procedury działania, dzięki którym możemy zapewnić naszym klientom najwyższy poziom usług zarządzania najmem. Od wielu lat niezmiennie znaczną część grona obsługiwanych przez Leach and Lang Klientów stanowią obcokrajowcy.

Strona transakcji zakupu lub sprzedaży nieruchomości może być reprezentowana przez pełnomocnika, czyli osobę upoważnioną do zawarcia umowy w imieniu właściciela nieruchomości. Transakcje z udziałem pełnomocnika stanowią dużą część umów zawieranych za pośrednictwem Leach & Lang, jak również są powszechnie praktykowane na rynku nieruchomości.

W przypadku pełnomocnictwa wystawionego poza granicami RP, wymagane jest uzyskanie dodatkowej legalizacji, tj. potwierdzenia autentyczności dokumentu. W przypadku krajów będących sygnatariuszami konwencji haskiej, legalizacja dokumentów odbywa się poprzez uzyskanie tzw. klauzuli apostille. Wszelkie dokumenty wystawione w obcym języku, aby mogły być dopuszczone do obrotu prawnego w Polsce, muszą zostać przetłumaczone i uwierzytelnione przez uprawnionego tłumacza przysięgłego. W Leach & Lang służymy profesjonalnym doradztwem w zakresie organizacji pełnomocnictwa i jego tłumaczenia również dla obcokrajowców.

Jedną z najbezpieczniejszych metod zabezpieczenia obu stron transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości jest depozyt notarialny. 

Notariusz, jako osoba zaufania publicznego może przyjąć do depozytu notarialnego środki pieniężne celem wydania ich wskazanej osobie, po dokonaniu określonej czynności jaką jest np. podpisanie aktu przenoszącego własność nieruchomości. Ta forma zabezpieczenia gwarantuje sprzedającemu, iż kupujący posiada odpowiednie środki potrzebne do zawarcia umowy; jednocześnie również kupujący minimalizuje ryzyko bowiem nie musi wpłacać środków bezpośrednio sprzedającemu przed zawarciem umowy sprzedaży. W przypadku gdyby nie doszło do finalizacji transakcji, środki złożone w depozycie zostają zwrócone kupującemu. Wszystkie ustalenia związane z tym, co się stanie ze środkami złożonymi w depozycie, reguluje notarialny protokół przyjęcia depozytu. W Leach & Lang dość często prowadzimy transakcje, przy których nasi Klienci decydują się na skorzystanie z tego sposobu zapłaty ceny za zakup nieruchomości.

Osoby decydujące się na współpracę z biurem nieruchomości w zakresie pośrednictwa w wynajmie lub sprzedaży mają do wyboru dwa rodzaje umów pośrednictwa: umowę otwartą oraz umowę na wyłączność.

Umowa otwarta daje Klientowi możliwość zgłoszenia oferty do kilku biur jednocześnie. Taka forma może pozornie dawać poczucie większego zasięgu oferty. Jednak może to spowodować bałagan cenowy i informacyjny w kilku/ kilkunastu ofertach tej samej nieruchomości prezentowanej na portalach, a także postrzeganie oferty jako bardziej „pospolitej”.

W przypadku umowy na wyłączność, oferta prezentowana jest tylko przez jedno biuro, które dzięki temu może pozwolić sobie na szerszy marketing oferty i dodatkowo w nią zainwestować (podbicie oferty na portalach, banner, mailing do wybranych Klientów).  Agencja zaangażuje się w to, aby jakość oferty była jak najwyższa. Dodatkowo Klient ma komfort kontaktu z jednym agentem odpowiedzialnym za ofertę i gwarancję najwyższego poziomu obsługi. Dodatkowo agent odpowiedzialny za ofertę będzie również w wypadku umowy o wyłączność zachęcał inne biura do współpracy przy takiej ofercie.

W Leach & Lang współpracujemy z naszymi Klientami zarówno na zasadzie wyłączności, jak również umowy otwartej.

Podatek od najmu nieruchomości może być rozliczony na kilka sposobów: jako najem prywatny lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Osoby wynajmujące mieszkania prywatnie mogą rozliczyć się na dwa sposoby:

-ryczałtem: stawka podatku wynosi 8,5% i naliczana jest od przychodu (jeżeli przychód z najmu przekroczy 100 000 zł rocznie, wówczas stawka podatku wyniesie 12,5% i jest liczona od nadwyżki powyżej tej kwoty),

-na zasadach ogólnych: stawka podatku naliczana jest od uzyskanego dochodu (po odliczeniu kosztów); obowiązują dwa progi podatkowe: 17% i 32%.

Stawka przyjęta dla ryczałtu jest korzystniejsza, jednak należy mieć na uwadze, że przy tej formie nie można uwzględnić kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości.

Do niedawna wybór formy opodatkowania zgłaszany był w formie oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego. Obecnie za równoznaczną z wyborem formy opodatkowania uważa się pierwszą wpłatę z tytułu podatku od najmu. Wpłaty należy dokonać do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu.

Jeżeli wynajmujący nie wybrał formy zryczałtowanej, automatycznie rozliczany będzie na zasadach ogólnych.

Umawiając się na termin umowy przeniesienia własności należy pamiętać, że będziesz potrzebować  minimum 1 tygodnia na zorganizowanie dokumentów potrzebnych do sfinalizowania transakcji sprzedaży. W przypadku mieszkań obciążonych hipoteką lub mieszkań spółdzielczo – własnościowych (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego) okres ten może się znacznie wydłużyć.

 Do umowy przeniesienia własności mieszkania będziesz potrzebował:

– akt nabycia/ dokument potwierdzający prawo własności/ nr księgi wieczystej mieszkania;

– zaświadczenie o braku osób zameldowanych/o ilości osób zameldowanych w mieszkaniu – wydawane jest w odpowiednim urzędzie. Wnioskować o zaświadczenia można osobiście lub przez pełnomocnika legitymującego się pełnomocnictwem (oryginał do wglądu, kopia dołączona do wniosku). Wniosek można również złożyć w formie pisemnej przez pocztę polską czy kuriera lub w formie dokumentu elektronicznego poprzez elektroniczną skrzynkę podawczą na platformie e-PUAP,

– wydawanie zaświadczeń o niezaleganiu bądź stwierdzających zaległość z tytułu podatków – wydawane jest w odpowiednim urzędzie. O zaświadczenia wnioskować można osobiście lub przez pełnomocnika. Wniosek można również złożyć w formach opisanych w punkcie powyżej,

– zaświadczenie o braku zaległości w opłatach administracyjnych – wydawane u administratora budynku/inwestycji,

– zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia – dokument ten jest potrzebny w przypadku, kiedy sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką, a sprzedający nie zdecyduje się na spłatę kredytu przed umową sprzedaży. Wydawany jest przez bank w którym został zaciągnięty kredyt hipoteczny na mieszkanie. Powinien on zawierać: 

• wysokość kwoty aktualnego zadłużenia, łącznie z odsetkami, dodatkowymi opłatami i prowizjami, np. w przypadku wcześniejszego spłacania kredytu.
• numer konta do wpłaty wierzytelności,
• oświadczenie banku w którym wyraża on zgodę na wykreślenie hipoteki po uregulowaniu całości zobowiązania.

W szczególnych przypadkach, kiedy występują nieścisłości np. w księdze wieczystej, może być wymagane dostarczenie dodatkowych dokumentów pozwalających na uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Mogą to być np. akty urodzenia, małżeństwa czy też wypisy z rejestru gruntów.

Sprzedaż, zakup czy nawet wynajem mieszkania to duże przedsięwzięcie, a czasem nawet spełnienie wieloletnich marzeń. Są to poważne decyzje i  zazwyczaj wiążą się z zaangażowaniem sporych nakładów finansowych. Warto w takiej sytuacji skontaktować się z wykwalifikowanym ekspertem, który pomoże nam przejść bezpiecznie przez cały proces i wspomoże swoją specjalistyczną wiedzą oraz doświadczeniem.

Oto kilka najistotniejszych korzyści, które daje współpraca z agentem przy sprzedaży/ wynajmie nieruchomości:

– profesjonalna i obiektywna ocena nieruchomości, jej wad i zalet, co daje możliwość najbardziej optymalnej wyceny nieruchomości. Przekłada się to na zadowolenie finansowe i wpływa na realny czas sprzedaży/wynajmu,

– profesjonalne zdjęcia nieruchomości oraz rzetelna prezentacja oferty na wielu portalach nieruchomościowych, co daje większą zauważalność oferty na rynku, która prowadzi do zwiększenia liczby zainteresowanych Klientów,

– własna baza Klientów poszukujących nieruchomości,

– pomoc w negocjacjach oraz przy organizowaniu dokumentów potrzebnych do przeprowadzenia transakcji; pomoc w rozwiazywaniu ewentualnych problemów w sytuacji nieścisłości czy błędów związanych z własnością nieruchomości.

– wsparcie i doradztwo w sprawach umów  przedwstępnych i ostatecznych; przygotowywanie umów najmu oraz umów rezerwacyjnych.

 Zalety współpracy przy zakupie/ najmie nieruchomości:

– własna baza nieruchomości na zakup, umożliwiająca jak najlepsze dopasowanie nieruchomości do preferencji Klienta,

– doradztwo inwestycyjne,

– pomoc w negocjacjach,

– sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i koordynacja procesu zakupu/ najmu,

– wsparcie i doradztwo w sprawach umów najmu, rezerwacyjnych, przedwstępnych i ostatecznych,

– możliwość kontynuowania lub uzupełnienia współpracy, obejmująca jej wynajem, zarządzanie nieruchomością a także jej wykończenie (projekt wraz z wykonaniem), dzięki kompleksowej ofercie dopasowanej do oczekiwań klientów.

Podsumowując, Leach & Lang jako biuro nieruchomości dołoży wszelkich starań, aby pomóc zrealizować Twoje plany związane z nieruchomościami oraz kompleksowo zabezpieczy przebieg transakcji. Ponieważ działamy w bardzo szerokim zakresie usług związanych z obrotem oraz zarządzaniem nieruchomościami, a także finansowaniem zakupu, nie musisz szukać osobnej firmy, która zajmie się sprawdzeniem zdolności kredytowej, zarządzaniem nieruchomością, wykończeniem wnętrza, rozliczeniem podatku czy ubezpieczeniem; ponieważ to wszystko zorganizują dla Ciebie nasi wysoko wykwalifikowani specjaliści.

Na koniec warto dodać, że przy wyborze agencji nieruchomości dobrze jest się kierować jej doświadczeniem oraz renomą – Leach & Lang działa na rynku od kilkunastu lat, doradzając od początku w szerokim obszarze zagadnień rynku nieruchomości. O naszym sukcesie i niekwestionowanej pozycji świadczy szerokie grono zadowolonych Klientów. Jesteśmy też liderami w Polsce usług zarządzania nieruchomościami dla Klientów indywidualnych oraz instytucjonalnych; jak również uważnie obserwujemy najnowsze trendy na rynku i na ich postawie wprowadzamy innowacje, aby oferować najwyższy poziom usług naszym Klientom.

Zakup mieszkania od dewelopera jest tematem złożonym, ponieważ niejednokrotnie dotyczy nieruchomości będącej jeszcze w trakcie realizacji. Ze względu na tę specyfikę, Nabywca (osoba fizyczna) chroniony jest tzw. Ustawą Deweloperską (Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, Dz.U. 2011 nr 232 poz. 1377), szczegółowo regulującą proces kupna/ sprzedaży nowobudowanej nieruchomości. Więcej informacji na ten temat znajdziecie Państwo tutaj. 

Obecnie zdecydowana większość deweloperów korzysta z kredytu inwestorskiego, zaciąganego na poczet realizacji danego zamierzenia deweloperskiego. Kupując mieszkanie od dewelopera realizującego przedsięwzięcie deweloperskie z kredytu, pamiętać należy aby w kontekście kredytu umowa podpisywana z deweloperem zawierała:

– informacje o banku kredytującym i wysokości udzielonego mu kredytu, 

– oświadczenie o zgodzie banku na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu będącego przedmiotem umowy po zapłacie całości ceny ustalonej w umowie (w formie np. oświadczenia Dewelopera lub promesy ogólnej banku),

– informacje o rachunku powierniczym, na który trafią wpłacone środki.

Po zapłacie całości ceny przez stronę nabywającą, deweloper dostarcza do umowy końcowej stosowną zgodę na bezobciążeniowe wydzielenie nabywanego lokalu.

Oczywiście temat umowy kupna nieruchomości od dewelopera i zagadnienia związane z tym procesem są o wiele bardziej złożone, a każda sytuacja jest inna i niejednokrotnie składa się z wątków wymagających odrębnej analizy, dlatego też zachęcamy do kontaktu z ekspertami z Leach & Lang celem uzyskania dodatkowych informacji na ten temat.

W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym, podstawowym krokiem jest analiza treści Księgi Wieczystej, którą zawsze wykonuje dla Państwa agencja nieruchomości przed podjęciem dalszych czynności przy danej ofercie. Ze szczególnym zainteresowaniem zapoznajemy się z działami III i IV księgi wieczystej. 

Jeżeli sprzedający nabył mieszkanie posiłkując się kredytem, w Leach & Lang każdorazowo dbamy o to, aby dostarczył zaświadczenie banku kredytującego o aktualnej kwocie pozostałej do spłaty. Część ceny sprzedaży przekazana będzie wówczas wprost do kredytodawcy, aby ten wyraził zgodę na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej spłatę. Informacja na temat wysokości tej kwoty niezbędna jest również Kancelarii Notarialnej przygotowującej umowę przyrzeczoną sprzedaży, należy w niej bowiem szczegółowo opisać sposób zapłaty ceny. 

Poza wysokością zadłużenia, zaświadczenie takie musi potwierdzać także wysokość ewentualnych opłat dodatkowych (wynikających na przykład z wcześniejszej spłaty kredytu), jak i zawierać informację o zwolnieniu zabezpieczenia oraz terminie, w jakim się to wydarzy po uregulowaniu zobowiązania. Bank ma obowiązek wydać sprzedającemu takie zaświadczenie do transakcji sprzedaży, a po dokonaniu spłaty wierzytelności, bank udziela zgody na wykreślenie hipoteki.

Szczególną uwagę w Leach & Lang zwracamy na kredyty zaciągane w walutach obcych. Może się zdarzyć, że kwota pozostała do spłaty przewyższy wartość transakcyjną nieruchomości, jednakże warto mieć na uwadze, że taka sytuacja nie powinna być podstawą do rezygnacji z zakupu. Sprzedający przed umową przyrzeczoną musi uregulować różnicę między ceną, jaką płaci kupujący a wartością kwoty pozostałej do spłaty. W Leach & Lang pracowaliśmy przy licznych transakcjach tego typu, gdy większa grupa inwestorów zagranicznych decydowała się na sprzedaż swoich nieruchomości mieszkaniowych za pośrednictwem naszej firmy.

Jeżeli chodzi o czas, jaki poświęcić należy na zakup nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, to nie odbiega on znacząco od czasu, jaki średnio zajmuje zakup nieruchomości wolnej od kredytu. Różnica wynika z konieczności uzyskania stosownych dokumentów od kredytodawcy, a niezbędnych do poprawnego zamknięcia transakcji w sposób bezpieczny dla kupującego. Kluczowym jest, aby  w całym procesie kupujący współpracował ze sprawdzonym ekspertem, który na bieżąco informował będzie o kolejności działań, ryzyku czy korzyściach wynikających z danych rozwiązań. 

Oczywiście każda transakcja posiada swoją charakterystykę i wymaga indywidualnego działania celem jej sfinalizowania z korzyścią dla obydwu stron, dlatego też zachęcamy do kontaktu z naszą firmą – doradcy z Leach & Lang posiadający wieloletnie doświadczenie w tego typu transakcjach chętnie udzielą Państwu dodatkowych informacji w zakresie kupna lub sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.

Do sprzedaży nieruchomości gruntowej w Kancelarii Notarialnej należy przedłożyć następujące dokumenty:

– odpis z Księgi Wieczystej  lub wskazanie numeru Księgi Wieczystej przedmiotowej nieruchomości,

– podstawę nabycia nieruchomości (akt notarialny),

– wypis z rejestru gruntów zawierający adnotację, iż stanowi podstawę wpisu w Księdze Wieczystej,

– wyrys z mapy ewidencyjnej  jeśli działka jest odłączana z Księgi Wieczystej do nowo założonej, zawierający adnotację, iż stanowi podstawę wpisu w Księdze Wieczystej,

– zaświadczenie z Urzędu Gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub o jego braku,

– zaświadczenie o objęciu działki uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją Starosty, o której mowa w art. 19 ust. 3 Ustawy o Lasach,

– zaświadczenie, z którego będzie wynikało czy działka położona jest na obszarze, dla którego Rada Gminy podjęła uchwałę o rewitalizacji, obszarze zdegradowanym lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji.

Dodatkowo, w przypadku nabycia działki w formie innej niż kupno (np. spadek, darowizna) oprócz powyższych dokumentów będą konieczne również:

– postanowienie stwierdzające nabycie spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia,

– w przypadku nabycia nieruchomości w spadku, darowizną (po 1 stycznia 2007 roku), nieodpłatnym zniesieniem współwłasności lub zasiedzeniem, dodatkowo należy uzyskać z Urzędu Skarbowego zaświadczenie potwierdzające, że nabycie było zwolnione z podatku, lub że należny podatek został zapłacony.

Powyższa lista może być modyfikowana w zależności od finalnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości, w związku z tym notariusz może wymagać dodatkowych dokumentów. Podczas realizacji transakcji przez Leach & Lang, zawsze oferujemy naszym Klientom pełną koordynację transakcji, łącznie z uzyskiwaniem dokumentów do transakcji (na podstawie odpowiedniego pełnomocnictwa od strony sprzedającej).

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od momentu jej zakupu niegdyś wiązała się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 19% liczonego od wzrostu wartości nieruchomości.

Warunkiem zwolnienia z tego obowiązku było wydanie uzyskanych ze sprzedaży środków na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży nabytej nieruchomości. Nowelizacja na ten moment wydłuża ten okres aż do 3 lat, a co więcej pozwoliła skorzystać ze zwolnienia z podatku w dodatkowych przypadkach.

Wprowadzono nowe zasady dla dziedziczących nieruchomości, które są znacznie korzystniejsze niż przed wejściem obecnych przepisów. W myśl nowych zasad, 5-letni okres, po upływie którego sprzedając odziedziczoną nieruchomość dziedziczący jest zwolniony z konieczności zapłaty podatku dochodowego, ma być liczony od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Prościej mówiąc, jeśli spadkodawca nabył nieruchomość min. 5 lat przed tym, gdy ta nieruchomość została przyznana spadkobiercy, to spadkobierca może sprzedać nieruchomość niezwłocznie po jej odziedziczeniu, bez płacenia podatku dochodowego.

Dotychczas 5-letni okres trzeba było liczyć od daty śmierci spadkodawcy. Dzięki wprowadzonej zmianie, w większości przypadków spadkobiercy będą mogli sprzedać nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku dochodowego.

Nowe zasady są również korzystniejsze dla zbywających nieruchomości wdowców i rozwiedzionych. Osoby mające taki status będą mogły sprzedać nieruchomość bez podatku dochodowego w ciągu 5 lat od daty jej nabycia do majątku wspólnego. Dotychczas 5 lat trzeba było liczyć od dnia śmierci współmałżonka lub podziału majątku wspólnego po rozwodzie.

Nowe zasady odnoszą się do przychodów uzyskanych po 1 stycznia 2019 roku. Kluczowy więc jest moment sprzedaży nieruchomości, a nie data jej nabycia. Zmiana obejmuje zatem wszystkich sprzedających, którzy podejmą decyzję o zbyciu nieruchomości po 31 grudnia 2018 roku.

W myśl obowiązujących przepisów, działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami nie jest objęta obowiązkiem ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, jest ono zatem dobrowolne. Ubezpieczenie to dotyczy osób fizycznych; obejmuje nie tylko przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą, ale również pracowników, współpracowników, oraz podwykonawców pośrednika, jeżeli wykonują obowiązki pod jego nadzorem.

Ochrona OC dotyczy szkód powstałych w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego w związku z wykonywaniem czynności pośrednika.

Ubezpieczenie OC będzie zatem obejmowało szkody wynikłe z nienależytego wykonania umowy, jej niewykonania, a także z podjętych niedozwolonych działań, które są związane z wykonywanymi czynnościami pośrednictwa.

Odszkodowaniu podlegają ponadto skutki działań powstałe w wyniku nieprzestrzegania etyki oraz standardów zawodowych, jak również w wyniku niedopełnienia przez pośrednika staranności właściwej dla wykonywanego zawodu; a także działanie wbrew zasadzie ochrony interesu osób, na rzecz których pośrednik wykonuje czynności.

Przykładem może być sytuacja niedostatecznej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. W takim wypadu nabywca może być narażony np. na niemożność zagospodarowania gruntu ze względu na prawa lub roszczenia osób trzecich, lub straty finansowe z powodu konieczności przekształcenia lub dostosowania nieruchomości do wymogów przepisów (np. jeżeli budynek nie posiada pozwolenia na użytkowanie lub został wybudowany bez zezwolenia).

Aby uzyskać odszkodowanie za poniesione straty z tytułu polisy OC, należy zgłosić się do ubezpieczyciela i wykazać nie tylko zakres szkody, jej wysokość oraz winę pośrednika, ale także określić, w jaki sposób działanie pośrednika doprowadziło do powstania szkody (związek przyczynowo-skutkowy). 

Gdy państwowa licencja pośrednika w obrocie nieruchomości była obowiązkowa, także ubezpieczenie OC pośrednika było obowiązkowe, jednak nie jest ono obowiązkowe aktualnie. Niezależnie od tego, w Leach & Lang posiadanie takiej licencji traktujemy jako nasz obowiązek, zapewniający Klientom większe poczucie bezpieczeństwa we współpracy z nami.

Zgodnie z przepisami, ochrona OC nie dotyczy kar umownych, szkód rzeczowych wyrządzonych bliskim a także szkód, powstałych wskutek działań wojennych, zamieszek i aktów terroru.

Przy transakcjach dotyczących nieruchomości z rynku pierwotnego, przepisy zobowiązują dewelopera do zapewnienia Nabywcy ochrony prawnej na wypadek wad fizycznych nieruchomości. Jej obowiązkowym elementem jest 5-letnia rękojmia, która jednak nie musi być jedynym narzędziem, z którego Nabywca może skorzystać. Jako uzupełnienie ochrony w zakresie wad technicznych lokalu wielu deweloperów oferuje Nabywcom dodatkowe narzędzie w postaci gwarancji.

Zapis o tym dodatkowym narzędziu powinien znaleźć się w treści umowy deweloperskiej i zawierać informacje o okresie gwarancji, jej zakresie oraz ewentualnych ograniczeniach. Jeżeli okres gwarancji nie został sprecyzowany w umowie, przyjmuje się, że wynosi on dwa lata.   

Gwarancja może mieć zastosowanie dla całości mieszkania, jego określonej części,  lub obejmować wyłącznie wybrane elementy, które zostaną sprecyzowane w umowie.

Warto pamiętać, że ograniczenie gwarancji zazwyczaj dotyczy ingerencji w substancję budynku lub istniejące instalacje – zatem wszelkie przeróbki będą wiązały się z ryzykiem jej utraty. Również w sytuacji, kiedy prace wykończeniowe lokalu wykonywane są niezgodnie ze sztuką budowlaną oraz zasadami wiedzy technicznej lub jeżeli odbywają się one z zastosowaniem materiałów wykończeniowych lub budowlanych o nieprawidłowych właściwościach, ochrona gwarancyjna z dużym prawdopodobieństwem nie będzie miała zastosowania. 

Jeżeli Nabywca chce uzyskać rekompensatę z tytułu ujawnienia się wad fizycznych lokalu lub doprowadzić do ich usunięcia na koszt dewelopera, sam może zdecydować, na które z dwóch dostępnych narzędzi chciałby się powołać. 

Ponieważ gwarancja nie jest obowiązkowym środkiem ochrony i ma charakter dobrowolnego zobowiązania dewelopera, bez wątpienia zwiększa poczucie bezpieczeństwa Klienta co do stanu technicznego nieruchomości i świadczy o odpowiedzialności za przedmiot umowy, którą przyjmuje na siebie deweloper na wypadek ujawnienia się wad fizycznych lokalu.

Rękojmia jest to ustawowa odpowiedzialność za wady fizyczne nieruchomości dewelopera względem nabywcy. Dla nieruchomości wybudowanych po 25 grudnia 2014 rękojmia wynosi 5 lat, dla wcześniejszych – 3 lata.

Wadami fizycznymi są sytuacje, gdy przedmiot umowy:

– nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwą izolację termiczną, co powoduje znaczny spadek temperatury,

– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie izolacji akustycznej,

– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być wykonany z przeznaczeniem na studio nagrań,

– został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.

Jeśli deweloper nie uzna wskazanych wad, to nabywca ma kilka możliwości. W przypadku wad istotnych może odstąpić od umowy sprzedaży. W innej sytuacji nabywca może żądać obniżenia ceny lub usunięcia wady. Jakakolwiek komunikacja z deweloperem powinna odbywać się w sposób pisemny, więc istotne jest, aby w umowie sprzedaży wpisać adresy mailowe do korespondencji. Jeśli deweloper i nabywca nie dojdą do porozumienia, pozostaje droga sądowa dochodzenia roszczeń.

Zarówno w czasach dynamicznego wzrostu gospodarczego, jak i w dobie nieco słabszej koniunktury,  wielu właścicieli nieruchomości zadaje sobie pytanie, w jaki sposób mogą się zabezpieczyć co do zapłaty ceny i wydania nieruchomości? Jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań jest zmieszczenie w umowie zapisu o poddaniu strony kupującej lub najemcy pod rygor egzekucji z aktu notarialnego na podstawie art. 777 par. 1 pkt. 4 lub 5 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Powołując się na ten akt prawny/ przepis, oświadczeniem takim można nie tylko zabezpieczyć zapłatę ceny, ale też wydanie nieruchomości w posiadanie. 

W praktyce zapis pozwala stronie zbywającej na znaczące skrócenie drogi prawnej dochodzenia wykonania swoich roszczeń lub praw, w wypadku niespełnienia przez drugą stronę warunków umowy; bowiem egzekucja odbywa się w takim wypadku wprost z aktu notarialnego, bez konieczności przeprowadzania długotrwałego procesu sądowego.

Zapis o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym daje Sprzedającemu lub Wynajmującemu, który nie otrzymał zapłaty ceny w określonym terminie, możliwość zwrócenia się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Dysponując aktem notarialnym opatrzonym klauzulą wykonalności, możemy udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie egzekucji wobec dłużnika w celu odzyskania naszych należności. 

Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy strona kupująca lub Najemca ma wielu wierzycieli, lub większość jego majątku znajduje się za granicami Polski, w takim wypadku egzekucja może być niestety utrudniona. Jednakże mimo pewnych wad, opisane rozwiązanie jest narzędziem, z którego często korzystają sprzedający lub wynajmujący w celu złagodzenia potencjalnych negatywnych skutków ekonomicznych będących wynikiem działań nierzetelnych kupujących, lub najemców. 

Dość często w Leach & Lang spotykamy się z praktyką włączania zapisów związanych z poddaniem się egzekucji do umów stosowanych w obrocie nieruchomościami.

Na rynku funkcjonują różne rodzaje klasyfikacji biurowców. Jednym z nich i najczęściej stosowanym jest klasyfikacja BOMA International, która wyróżnia trzy klasy biurowców: A, B, oraz C, gdzie A oznacza najwyższy standard, a C – najniższy.

Biurowce klasy A to najdroższe i najbardziej prestiżowe budynki dostępne na rynku. Charakteryzują się bardzo wysokim standardem, ciekawym designem i dbałością o szczegóły wykończenia; posiadają też najnowocześniejszą infrastrukturę techniczną. Budynki tej klasy są dedykowane Najemcom, którzy szukają reprezentacyjnej siedziby dla swojej firmy i cenią sobie wysoki standard oraz komfort pracy. Biurowce klasy A są zazwyczaj wybierane przez największe firmy krajowe oraz międzynarodowe.

Biurowce klasy B to budynki o nieco niższym, ale wciąż dobrym standardzie wykończenia, które również cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Ich standard i infrastruktura techniczna są dobre, co pozwala na swobodne działanie, przy jednoczesnych niższych stawkach czynszu za m2. Bardzo często na wybór biurowca klasy B decydują się właściciele dynamicznie rozwijających się firm, którzy jeszcze nie chcą ponosić dodatkowych kosztów związanych z wynajmem powierzchni w biurowcach wyższej klasy, a jednocześnie chcą mieć zapewniony dobry standard, lokalizacje blisko węzłów komunikacyjnych i profesjonalne zarządzanie. 

Biurowce klasy C są dedykowane Najemcom, dla których reprezentacyjność siedziby nie jest istotnym kryterium wyboru biura. Mają one przeciętny standard i mniej nowoczesną infrastrukturę techniczną. Atutem biurowców tej klasy jest korzystna wysokość czynszu.

„Klauzula dyplomatyczna” to sformułowanie funkcjonujące w żargonie biur nieruchomości, firm zajmujących się relokacją pracowników korporacyjnych, oraz przedsiębiorstw działających w zakresie obsługi nieruchomości. Odnosi się ono do specjalnej klauzuli w umowie najmu nieruchomości, przewidującej możliwość wypowiedzenia takiej umowy przed terminem jej upłynięcia. 

Ogólna zasada przy podpisaniu umowy najmu na czas określony jest taka, że strony powinny dochować postanowień umowy i ją wypełnić. Umowę taką można wypowiedzieć przed terminem, przy obopólnym porozumieniu stron. Jeśli porozumienia takowego nie będzie, to umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć tylko na zasadach określonych w samej umowie, które strony przewidziały – to właśnie takie zasady czy okoliczności opisuje klauzula dyplomatyczna. 

Zakłada ona, że Najemca może wypowiedzieć umowę najmu np. w przypadku, gdy w wyniku decyzji pracodawcy ma dojść do relokacji Najemcy z dotychczasowego miasta zamieszkania i wykonywania pracy, w inne miejsce. Zakłada się bowiem, ze Najemca mieszka w danym mieście głównie z przyczyn zawodowych; pracuje, i dlatego potrzebuje mieszkania. 

W sytuacji, gdy pracodawca przeniesie pracownika do innego miasta, bezzasadne będzie dla niego najmowanie i utrzymywania mieszkania. Najemca jest w takim przypadku proszony o poświadczenie od pracodawcy faktu relokacji dla Wynajmującego. Obecnie często stosowane są umowy najmu zawierane na okres jednego roku przy założeniu, że Najemca może wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia, np. po sześciu miesiącach obowiązywania umowy, w przypadku jeżeli dojdzie do relokacji. Taka konstrukcja powoduje, że właściciel lokalu ma zagwarantowany minimalny okres trwania umowy wynoszący siedem miesięcy (sześć miesięcy + jeden miesiąc wypowiedzenia). W ostatnich pięciu miesiącach umowa może być rozwiązana, ale tylko z powodu relokacji najemcy. Jeśli Najemca pracuje dalej w danej lokalizacji, umowy nie może rozwiązać przed upływem terminu obowiązywania. Włączenie do treści umowy najmu klauzuli dyplomatycznej zapewnia zabezpieczenie Najemcy, umożliwiając przedterminowe wypowiedzenie umowy najmu lokalu, jeśli z powodów zawodowych będzie on relokowany do innego miejsca zamieszkania.

Gdy, jako Leach & Lang, przygotowujemy wzory umów najmu dla Klientów, wykorzystujemy sprawdzone przez nas w praktyce zapisy „klauzul dyplomatycznych”.

W Leach & Lang niejednokrotnie spotkaliśmy się z takimi pytaniami, w sytuacji najmu mieszkań czy domów osób z zagranicy. Obcokrajowiec może podpisać umowę najmu okazjonalnego, podobnie jak obywatel Polski, ale musi spełnić jeden z poniższych warunków:

1. posiadać nieruchomość na terenie Polski. Przykładowo taka osoba jest właścicielem mieszkania w Warszawie, przenosi się do Krakowa (relokacja w firmie) i tutaj najmuje mieszkanie. Może zatem wskazać swoje własne mieszkanie w stolicy jako mieszkanie do ewentualnego wyprowadzenia się.
2. mieć zaufaną osobę (wśród rodziny lub znajomych), która zgodzi się na wskazanie swojej nieruchomości, jako mieszkania do ewentualnego wyprowadzenia się (lub przeniesienia), jeżeli umowa najmu zakończyła się lub została wypowiedziana.

W praktyce zatem dla osoby, która przyjeżdża do Polski i nie ma tutaj absolutnie nikogo ze znajomych czy rodziny, spełnienie tych warunków może okazać się bardzo trudne. Obcokrajowiec nie może bowiem wskazać nieruchomości poza granicami RP.