Kredyty hipoteczne w 2020 roku – roku koronawirusa covid-19

Rok 2020 powoli przechodzi do historii więc pora na podsumowania. Nikogo nie zaskoczy opinia, że dla branży hipotecznej był on wyjątkowo trudny, tak samo zresztą jak i dla większości dziedzin gospodarki. Jeszcze na początku roku 2020 mogliśmy obserwować dynamiczny wzrost cen nieruchomości i znaczny wzrost nowo udzielanych kredytów, a w bankach kilkutygodniowe kolejki do wydania decyzji kredytowej. W połowie marca wchodziliśmy więc w nieznane ze znacznym popytem na mieszkania i kredyty.

Druga połowa marca to początek paniki w wielu dziedzinach gospodarki, która również udzieliła się  branży bankowej. Koronawirus okazał się być kijem włożonym w szprychy rozpędzonego koła jakim był optymizm banków w podejściu do udzielania kredytów hipotecznych. Z dnia na dzień, szczególnie z końcem marca, w  kwietniu i maju, odnotowywaliśmy informacje o ciągłych zaostrzeniach  i ograniczeniach w polityce kredytowej: począwszy od zwiększonych wymagań dotyczących wkładu własnego do 30%, poprzez wzrost marży/prowizji oraz wykluczenia pewnych branż tzw. „kowidowych”, aż do braku akceptacji dochodów uzyskiwanych z działalności gospodarczych, umów cywilno-prawnych oraz całkowitego wstrzymania akcji kredytowej w pewnych bankach. Znacząco zmieniło się więc podejście banków do akceptacji ryzyka ale jak wiadomo w tych wczesnych etapach, gdzie zamykano m. in. lasy, przeciwnik jakim był ten wirus  jeszcze w ogóle nie był rozpoznany.   

W między czasie zaobserwowaliśmy zmiany w polityce monetarnej w Polsce, czego efektem były obniżki stóp procentowych. Równolegle mogliśmy też usłyszeć komentarze dotyczące problemów z jakim spotkają się banki wobec wycofywanych lokat z uwagi na brak ich oprocentowania. W ten sposób niewielka podwyżka marż kredytowych jaka zaistniała niemal we wszystkich bankach, dzięki spadającym stawkom WIBOR, nie została zauważona w całkowitym oprocentowaniu kredytu. W efekcie raty dla nowych kredytów hipotecznych przyjęły niższą wartość niż w symulacjach przed marcem 2020 a klienci ze starszymi kredytami w złotówkach ze zmiennym oprocentowaniem mogli się cieszyć niższymi ratami.

W gorących miesiącach wakacyjnych zaczęła się oczekiwana odwilż. Banki stopniowo poluzowywały politykę kredytową i zwiększały akcję kredytową. W kolejnych miesiącach klienci prowadzący działalność gospodarczą oraz zatrudnieni na umowach cywilno-prawnych mieli więc ponownie szanse kupić mieszkanie na kredyt. Wkład własny 20% stał się też niezbędnym wymogiem we wszystkich bankach ale nadal w niektórych bankach można było liczyć na kredyt przy 10% wkładzie własnym, co było jednak związane ze znacznie wyższymi marżami.

Jesienna, kolejna fala koronawirusa, nie spowodowała takich konsekwencji jak na wiosnę. Do dnia dzisiejszego banki kontynuują swoją polityką kredytową podobną raczej do tej sprzed marca niż z maja 2020. Wysokość marż w stosunku do okresu „przedkowidowego” jest wyższa o ok. 0,3% lub nawet 0,5% dla klientów posiadających tylko 10% wkładu własnego lecz znacznie niższy poziom stawek WIBOR (spadek z 1,72% do 0,23% dla WIBORu 3M) oznacza, że rata dla przykładowego kredytu 300 000 zł zaciągniętego na okres 25 lat będzie niższa w skali miesiąca o ok. 180 zł (1323 zł rata miesięczna w grudniu 2020). Niestety, w wielu bankach utrwaliła się lista branż wykluczonych, z których osiągany dochód nie zostanie uwzględniony przez banki w ocenie zdolności kredytowej. Oznacza to, że ze sporymi problemami spotkają się klienci prowadzący działalność gospodarczą w branży gastronomii, hotelarstwa czy usług turystycznych. Pozostaje mieć nadzieję, że ten stan rzeczy nie utrzyma się zbyt długo.

Kończymy rok z myślą, że banki nabyły pewną odporność na nowe warunki i nadal chcą aktywnie udzielać kredytów a klienci z kolei nadal zainteresowani są ich zaciąganiem. Obydwie strony są bardziej dostosowane do nowych warunków funkcjonowania w czasie pandemii co widać m.in. po opracowaniach Związku Banków Polskich, które wskazują na wzrost ilości zaciąganych kredytów już z końcem trzeciego kwartału 2020. Zainteresowanie nabywanymi mieszkaniami może też potwierdzać brak spadku cen, co nie było zgodne z oczekiwaniami pewnej grupy inwestorów prognozujących taki spadek z uwagi na panikę na rynku. Nie bez znaczenia dla kształtowania się popytu jest również aktualna wysokość stóp procentowych. Wielu klientów wskazuje nadal, że zakup nieruchomości jest dobrą formą lokowania kapitału, szczególnie tego, który miałby leżeć na nieoprocentowanych kontach bankowych, co w kontekście obecnej 3% inflacji i podobnych prognoz NBP na kolejny rok, wydaje się uzasadnionym argumentem…