Rynek pierwotny czy wtórny? – co będzie korzystniejsze dla kredytobiorcy?

To pytanie bardzo często pojawia się z rozmowach z przyszłymi właścicielami mieszkania, którzy będą korzystać z kredytu hipotecznego. Które rozwiązanie będzie tańsze i wygodniejsze? Poza oczywistymi kwestiami dotyczącymi wykończenia lub remontu i poza kwestiami podatkowymi pozostają też pewne różnice dotyczące kredytu hipotecznego.

Z czego biorą się różnice?

Banki oferujące kredyty hipoteczne umożliwiają finansowanie mieszkań na rynku pierwotnym i rynku wtórnym. Biorąc pod uwagę marże dla takich kredytów, zaobserwować można że nie występują tu żadne różnice, może poza sporadycznymi ofertami promocyjnymi dla rynku pierwotnego lub wtórnego, które czasem można spotkać w bankach. Wysokość raty dla takiej samej kwoty kredytu byłaby więc taka sama. Główna  różnica wynika jednak z tego, że na rynku pierwotnym często uruchamiamy kredyt jeszcze na etapie budowy, czyli długo przed dniem, w którym stajemy się właścicielem i odbieramy klucze. Na rynku wtórnym sprawa jest prosta – po zawarciu umowy sprzedaży i po realizacji przelewu przez bank (od 1 do kilku dni) odbieramy zazwyczaj klucze i możemy remontować mieszkanie lub się przeprowadzać.

Okres karencji w spłacie kapitału przy wypłacie kredytu w transzach

Na rynku pierwotnym, gdy chcemy kupić mieszkanie, które jest w trakcie budowy, czeka nas najczęściej uruchomienie kredytu w transzach, zależnych od ustaleń z deweloperem. Jeśli więc przymierzamy się do zakupu w nowo powstającej inwestycji, należy przygotować się na to, że po zaangażowaniu własnych środków uruchamiamy transze kredytu zgodnie ze stanem zaawansowania. Oznacza to, że zaczynamy spłacać raty kredytu jeszcze w momencie budowy. W istocie są to raty wyłącznie odsetkowe, czyli ponosimy wyłącznie koszty pożyczenia pieniędzy ale jeszcze nie zwracamy pożyczonej kwoty. Taki okres nazwany jest karencją w spłacie kapitału i stosowany jest do momentu wypłaty ostatniej transzy lub do zakończenia budowy. Koszty takich rat odsetkowych będą zależne od harmonogramu transz jaki ustalimy z deweloperem. Przykładowo: kupujemy mieszkanie za 400 000zł i płacimy deweloperowi w pięciu transzach po 80 000zł. Pierwsza transza to środki własne a od drugiej do piątej to środki z kredytu, które deweloper chce otrzymać w 4 transzach w ciągu 12 m-cy. Przy przykładowym oprocentowaniu 4,6% (z podniesieniem oprocentowania o 1% do momentu wpisu banku na hipotekę- wyjaśnienie poniżej ) suma rat odsetkowych zapłaconych w ciągu tego okresu wyniesie ok 8000zł. Raty odsetkowe spłata się od wypłaconej kwoty kredytu, a więc pierwsza rata od kwoty 80 000zł – ok. 302zł/mies, po uruchomieniu kolejnych 80 000zł (łącznie 160 0000zł) – rata wyniesie ok. 604zł. Gdybyśmy kupili to mieszkanie w momencie ukończenia budowy i zapłacili deweloperowi z chwilą zakończenia budowy to unikniemy takiego kosztu. Karencja, jeśli już musi być stosowana, ma też swoich zwolenników –  może też być wygodna dla klientów, którzy nie chcą być obciążeni wysoką ratą kapitałowo odsetkową w momencie, gdy jeszcze nie przeprowadzili się do nowego mieszkania i ponoszą jednocześnie koszty wynajmu.

Opłata do momentu wpisu banku na hipotekę.

W każdym kredycie hipotecznym, niezależnie od nabywanej nieruchomości, stosowane są opłaty za ryzyko banku związane z brakiem ustanowienia hipoteki. Na rynku wtórnym przy założonej księdze wieczystej, wniosek o wpis hipoteki składa się przed uruchomieniem kredytu, więc okres naliczenia opłat zależny jest od czasu rozpatrywania wniosku przez sąd. Z obserwacji wynika, że jest to okres od tygodnia (sądy w mniejszych miejscowościach) do kilku-kilkunastu tygodni. Z rynkiem pierwotnym sprawa wygląda jeszcze inaczej – wypłata kredytu następuje przed złożeniem wniosku o wpis hipoteki czyli opłata pobierana jest od pierwszej uruchomionej transzy do dnia założenia księgi wieczystej przez sąd i wpisania hipoteki. Niestety te czynności w obecnym czasie w sądach dość długo trwają – nawet do 6 miesięcy (np. sąd rejonowy w Krakowie). Jaki to koszt? Banki naliczają opłatę poprzez podniesienie oprocentowania (od 0,3% do nawet 1,5%). Na takim samym przykładzie jak powyżej (kwota kredytu 320 000zł) dla 30 letniego okresu kredytowania, przy podniesieniu oprocentowania o 1% od kwoty kredytu 320 000zł, zapłacimy dodatkowo wraz z ratami przez okres 6 miesięcy ok. 1100zł.

Podsumowanie

Analizując koszty kredytu, wyraźnie widać że rynek pierwotny będzie wiec droższy od wtórnego. Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, szczególnie we wczesnym momencie rozpoczęcia budowy, ponosimy dodatkowe koszty związane z finansowaniem z kredytu. Nabycie i kredytowanie mieszkania od dewelopera, który kończy w danym momencie budowę i chce otrzymać pieniądze przy umowie przeniesienia własności, będzie zbliżone kosztowo do rozwiązania z zakupem gotowego mieszkania. Nie należy jednak dramatyzować i trzeba pamiętać o innych korzyściach, które mogą się pojawić  przy zakup mieszkania w budowie – kupując na wczesnym etapie mamy szeroki wybór mieszkań więc lepiej dopasujemy mieszkanie do własnych potrzeb a dodatkowo, możemy skorzystać z promocyjnych cen oferowanych w przedsprzedaży.