“Perypetie deweloperów mieszkaniowych”

Szybka lektura któregokolwiek z  internetowych forów o nieruchomościach pokazuje, że krakowscy deweloperzy przedstawiani są w złym świetle – opisywani często jako grube ryby żerujące na łatwym zarobku kosztem cierpiących biedę obywateli, dla których jedyną opcją jest kupienie mieszkania od nich. A jak jest naprawdę?

Choć w minionej dekadzie w Krakowie działało wielu nieuczciwych deweloperów (więcej na ten temat w przyszłym miesiącu), zdecydowana większość firm operujących obecnie na tym polu to lokalni, krajowi lub międzynarodowi profesjonaliści, myślący długofalowo; generuje to dużo większą przejrzystość, niż miało to miejsce kiedyś. Dziś to właśnie deweloperzy borykają się z niejasnymi przepisami urbanistycznymi, nowymi realiami finansowymi i prawodawstwem faworyzującym nabywców…

Podstawową kwestią dla deweloperów jest posiadanie wystarczającej ilości środków, które mogliby zamrozić, nabywając grunt/nieruchomość – typowa działka w centrum Krakowa, na której można postawić budynek z 50-cioma mieszkaniami, to wydatek ponad miliona euro. Wartość działki wzrasta, gdy posiada ona plan zagospodarowania (na przykład aktualne pozwolenie na budowę), dzięki czemu deweloper jest w stanie rozpocząć prace niemal natychmiast. Jednak tylko około połowa terenów w Krakowie posiada miejscowe plany zagospodarowania (w postaci zatwierdzonego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego), zatem deweloper może znacznie zaniżać wartość gruntu oczekując, aż sporządzone plany nabiorą mocy prawnej, lub też będzie możliwe stworzenie odrębnych warunków zabudowy (WZ) dla gruntów nie objętych istniejącym albo proponowanym planem zagospodarowania. Firma deweloperska musi za każdym razem brać pod uwagę potencjalną ilość czasu, jaki przewidywany jest na uzyskanie miejscowego planu zagospodarowania do poprzedniego planu ogólnego lub warunków zabudowy, a także czas i koszt zdobycia pozwolenia na budowę – oczywiście ze świadomością, że przez cały ten okres środki zainwestowane w działkę pozostaną zamrożone.

Scenariusz bezproblemowy – dający deweloperowi element pewności – to zakup działki z aktualnym pozwoleniem na budowę. Każdy inny wariant może prowadzić do rozbudowanej wersji gry w papier-kamień-nożyce. Warunki zabudowy mogą zostać unieważnione zatwierdzeniem nowego planu zagospodarowania dla danej lokalizacji, podczas gdy ogólny plan zagospodarowania może po prostu zniknąć (jak stało się niedawno w Czyżynach w Krakowie). Sama procedura uzyskiwania warunków zabudowy do miejscowego planu zagospodarowania może zostać oprotestowana przez każdego sąsiada, co może przełożyć się na setki osób chcących wyrazić swoje zdanie, jeśli staramy się o plany dla działki sąsiadującej z budynkiem mieszkalnym. Bardzo często grupa nacisku (która może formalnie nie być związana z sąsiednim terenem) stara się o uznanie za stronę przy procesie planowania dla gruntów , którymi z jakichś powodów się interesuje – w wyniku czego deweloper może zderzyć się z protestem sąsiadów „wirtualnych” nawet wtedy, gdy wydawać się może, że wszystkie sprawy z „prawdziwymi” sąsiadami idą gładko.   

Po zakończeniu procedury projektowania przestrzennego (która może trwać kilka miesięcy lub wiele lat) deweloper sięga do swoich zasobów, by sfinansować budowę, lub – przeważnie – zaciąga kredyt w banku. Banki, nim uruchomią środki na budowę, zazwyczaj wymagają udokumentowania dużego doświadczenia w branży budowlanej a także gwarancji konkretnej liczby przedsprzedanych mieszkań oraz stosownego zabezpieczenia zainwestowanych środków. W większości przypadków wystarczającym gwarantem jest wartość działki, na której planowana jest budowa, lecz niektóre banki mogą domagać się dodatkowego zabezpieczenia w zależności od tego jak tani/drogi był grunt i/lub czy bank – nie będąc pewnym atrakcyjności lokalizacji albo sytuacji rynkowej – uzna,  że deweloper powinien zwiększyć udział własny w przedsięwzięciu. Oczywiście w czasach kryzysu banki były bardzo ostrożne z przyznawaniem jakichkolwiek kredytów a deweloperzy, którym udało się przebrnąć przez procedury planistyczne, byli ograniczani na kolejne lata, nim sytuacja na rynku finansowym nie uległa poprawie.

W minionych czasach przepisy pozwalały deweloperom na wykorzystywanie pieniędzy klientów do pokrywania kosztów realizacji projektu, jednak od momentu wprowadzenia tak zwanej ustawy deweloperskiej  stopniowo wycofano się z tego i obecnie deweloperzy są zobligowani do korzystania z własnych środków bądź z kredytów (podczas, gdy fundusze klientów spoczywają bezpiecznie na rachunku powierniczym). Oczywiście podniosło to koszty własne deweloperów; ponadto pojawiło się kilka inny obowiązków ciążących na deweloperach – między innymi oddania lokalu o wymiarach dokładnie takich, jak na planach/w umowie, pozwalający nabywcy na odstąpienie od umowy nawet w przypadku minimalnego błędu w pomiarach.

Poza tymi dość specyficznymi kwestiami wynikającymi z przebiegu procedury planowania i pozyskiwania środków do zakupu i zabudowy działki oraz z ostrzejszych wymogów prawnych, deweloperzy muszą być świadomi sytuacji rynkowej. Zawsze istnieje ryzyko nadwyżki podaży nad popytem, co może doprowadzić do spadku cen i pozbawić dewelopera zakładanej marży; mogą pojawić się też nieoczekiwane zwroty akcji, jak kryzys finansowy osłabiający apetyt nabywców. Poza zyskiem wyliczonym w oparciu o raczej podstawowe równanie: „cena sprzedaży – marża = koszt gruntu + bezpośrednie i pośrednie koszty budowy”, firma deweloperska musi jeszcze poradzić sobie z kosztami stałymi, takimi jak koszt wynajmu biura, pensje pracowników, koszty ekspertyz technicznych (na przykład niezależnych architektów) oraz budżety marketingowe/sprzedażowe. W skrócie – budownictwo mieszkaniowe nie jest dla osób o słabym sercu i mimo potencjalnych pozytywnych stron jest dziedziną, która pociąga prawdopodobnie tylko nielicznych, odważnych inwestorów.

Kupiłeś ostatnio mieszkanie w Krakowie? Jakie było to dla Ciebie doświadczenie? Jak zachowywał się deweloper podczas całego procesu? Czy budynek został oddany w terminie? Są jeszcze w Krakowie rejony niedoceniane przez deweloperów, które mogły by zyskać na rewitalizacji?