Pewnego razu na Dzikim Wschodzie

W ubiegłym miesiącu skupiliśmy się na tym, jak polscy deweloperzy utorowali drogę Ustawie Deweloperskiej; warto przyjrzeć się też ciemniejszym czasom branży, gdy rynek nie był objęty żadnymi regulacjami.

W najnowszej historii rozwoju rynku nieruchomości w Krakowie (licząc od zburzenia Muru Berlińskiego) działania początkowo prowadzono na dość małą skalę. Kluczowym, brakującym elementem w latach 90tych były pieniądze – w postaci gotówki lub kredytu na zakup gotowego mieszkania, a przede wszystkim w postaci środków na budowę nowych obiektów. W tej dekadzie – gdy zarobki potencjalnych nabywców były wciąż żałośnie niskie – funkcjonować zaczęli tylko najwięksi polscy deweloperzy mieszkaniowi: JW Construction i Dom Development (odpowiednio w 1993 i 1996 roku).

Tak naprawdę dopiero na początku lat 2000 pojawił się odpowiedni kapitał pozwalający na rozwój  rynku a stopy procentowe obniżyły się do poziomów, które umożliwiały zaciąganie zobowiązań finansowych. Nie dalej jak w 2001 roku stopy procentowe oscylowały jeszcze wokół 20%,  nim gwałtownie spadły do rozsądniejszego poziomu 5% w 2003 roku.

Niestety był to moment, w którym niszę rynkową dostrzegli nie tylko ciężko pracujący, zorientowani na rozwój biznesu przedsiębiorcy, ale też przebiegłe rynkowe rekiny. Ci ostatni bez mrugnięcia okiem wykorzystali to, że sporo osób chciało wejść na rynek mieszkaniowy i oszukali ich na wiele różnych sposobów.

Najgroźniejszym aspektem boomu mieszkaniowego, który rozpoczął się w 2004 roku, był zdecydowanie brak równowagi między podażą a popytem. Dysproporcja miedzy nimi była tak wielka, że na przestrzeni kilku lat ceny szybowały w górę o 30% w skali roku. Niektórzy zapatrzeni w siebie deweloperzy stali się tak aroganccy, że wydawało im się, że są niezagrożeni; nabywcy często potrafili patrzeć wyłącznie na pozytywne strony potencjalnej transakcji, nie biorąc pod uwagę możliwych pułapek.

Prawdopodobnie najfatalniejszym przypadkiem rynku krakowskiego jest ten związany z firmą deweloperską Leopard, która na rozwój swoich przyszłych przedsięwzięć pożyczyła około 10 mln euro od amerykańskiego inwestora, Manchester Securities; oprocentowanie pożyczki było ogromne – 25% rocznie. Pechowo dla nabywców będących w trakcie procesu zakupu mieszkań w kilku powstających wówczas budynkach, deweloper zabezpieczył pożyczkę na tych właśnie mieszkaniach, mimo podpisanych już notarialnie przedwstępnych umów. Impas w sprawie trwał 8 lat i dopiero niedawno, gdy sądy przyznały rację nabywcom, pojawiło się światełko w tunelu. Amerykański fundusz może czuć się potraktowany niesprawiedliwie, ale ucierpieli też kupujący, z których wielu przez cały czas musiało spłacać raty kredytów, nie wchodząc w posiadanie mieszkań.

Złe pożyczki nie były jedynymi kwestiami, które oddziaływały na nabywców podczas boomu mieszkaniowego. Bardzo ograniczone było też stosowanie mechanizmów takich jak rachunki powiernicze, zabezpieczających fundusze przekazywane deweloperom przez nabywców w trakcie procesu zakupu mieszkania. Podaż była tak ograniczona, że w niektórych przypadkach deweloperzy żądali 50% przedpłaty zanim budowa w ogóle ruszyła, oczywiście nie gwarantując, że po przekazaniu środki te zostaną wykorzystane jedynie do realizacji danego projektu.

Krakowski Bud-Mar był kolejnym z niesławnych deweloperów działających w okresie boomu. Zainteresowani inwestycją przy ul. Lwowskiej na Starym Podgórzu musieli zapłacić o kilka tysięcy złotych za metr więcej, niż było to zapisane w warunkach umowy przedwstępnej, by pokryć różne długi, jakie zaczęły ciążyć na gruncie i hipotece tuż przed końcem budowy; w przeciwnym razie ryzykowali tym, że w ogóle nie odbiorą swoich mieszkań. W tym samym czasie Bud-Mar był w trakcie budowy osiedla mieszkaniowego w pobliżu Szkoły Międzynarodowej w Lusinie. Ostatecznie budowę tę przerwano ze względu na kolejne długi dewelopera. Po 5ciu latach nielicznym nabywcom udało się wykończyć ich na wpół-zbudowane domy, jednak rzeczywistość jest wciąż bardzo odległa od pierwotnych wyobrażeń,

Na szczęście dzięki ochronie zapewnionej przez niedawno uchwaloną Ustawę Deweloperską, a także oczywiście dzięki zdecydowanie bardziej stabilnemu i dojrzałemu rynkowi, takie historie nie mają już szansy się powtórzyć.